La version honnête de cette réponse est impopulaire, alors la voici d'emblée : 10 000 $ n'achètent pas une opération d'achat-revente. Une opération modeste demande entre 25 000 $ et 35 000 $ de liquidités même quand un prêteur finance l'essentiel de l'achat, et le manque n'est pas du genre que l'on comble par la débrouille une fois la toiture ouverte.
Ce n'est pas la fin de l'article, car 10 000 $ sont réellement utiles dans l'immobilier. Ils achètent simplement un rôle dans une opération plutôt que l'opération elle-même, et ces quatre rôles méritent d'être connus avant de dépenser cet argent dans une formation qui prétend le contraire.
Ce que coûte réellement une opération, poste par poste
Prenons un projet ordinaire : une maison qui vaudra 180 000 $ une fois terminée, avec 30 000 $ de travaux. En appliquant la règle d'achat standard - ne pas payer plus de 70 % de la valeur après travaux, moins la rénovation - vous offrez 96 000 $.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Achat selon la règle des 70 % | 96 000 $ |
| Rénovation | 30 000 $ |
| Frais d'acquisition | 2 500 $ |
| Commission du prêteur à 2 % | 1 700 $ |
| Intérêts, cinq mois à 12 % | 5 000 $ |
| Taxes, assurance, énergie | 1 750 $ |
| Frais de vente à 7 % | 12 600 $ |
| Total dépensé | 149 550 $ |
| Vente à la valeur après travaux | 180 000 $ |
| Bénéfice avant impôt | 30 450 $ |
Trente mille dollars pour cinq mois de travail est un vrai résultat, et c'est à peu près ce que rapporte l'achat-revente immobilier quand tout se passe comme prévu. Remarquez la part de l'écart absorbée par des lignes sans rapport avec la rénovation : 23 550 $ de frais d'acquisition, de commissions, d'intérêts, de taxes et d'agence. Ce sont les coûts que les débutants oublient dans leur tableur, et ils dépassent le capital total de la plupart des primo-opérateurs.
Vient maintenant ce qui décide si vous pouvez faire cela ou non. Un prêteur spécialisé finance typiquement 90 % de l'achat et rembourse les travaux par tranches, après coup. Il vous reste à signer vous-même ces chèques :
| Liquidités que vous devez avoir | Montant |
|---|---|
| Apport, 10 % de l'achat | 9 600 $ |
| Commissions et frais d'acquisition | 4 200 $ |
| Première tranche de travaux, avancée avant remboursement | 7 500 $ |
| Intérêts et coûts de portage sur le projet | 6 750 $ |
| Liquidités nécessaires | 28 050 $ |
Vos 10 000 $ couvrent l'apport et rien d'autre. Vous arriveriez au premier vendredi du chantier sans pouvoir payer l'artisan.
Cela vaut la peine d'être dit clairement, car le mode d'échec n'est pas « vous ne démarrez jamais ». C'est que vous démarrez bel et bien, que vous êtes à sec au deuxième mois avec une maison aux solives à nu, et que vous vendez un chantier inachevé à perte à un constructeur qui possède désormais votre opération.
Les quatre choses que 10 000 $ achètent réellement
1. Un contrat, pas une maison
La voie d'entrée la moins gourmande en capital consiste à trouver un vendeur en difficulté, à mettre le bien sous compromis à un prix qui fonctionne, puis à céder ce contrat à un investisseur qui a les liquidités. Vous ne possédez jamais la maison, ne la rénovez jamais et ne portez jamais le risque. Vous êtes payé une commission, généralement de 5 000 $ à 15 000 $, pour avoir trouvé l'affaire.
Le coût est du marketing, pas de l'immobilier : courrier direct, prospection de quartiers, abonnements à des fichiers, un numéro de téléphone. Comptez 3 000 $ à 8 000 $ avant la première commission, ce que 10 000 $ couvrent avec de quoi échouer une fois.
Deux réserves honnêtes. C'est un métier de vente, pas d'investissement - le travail consiste en conversations avec des personnes en difficulté, et la tolérance à la prospection à froid qu'il exige explique pourquoi la plupart de ceux qui essaient abandonnent en moins de trois mois. Par ailleurs, plusieurs juridictions ont durci les règles sur la cession de compromis sans licence, certaines imposant un enregistrement, d'autres interdisant carrément la pratique. Vérifiez la vôtre avant de dépenser un dollar en affranchissement, pas après.
2. La moitié d'un partenariat
La voie suivante consiste à apporter l'affaire et le travail pendant que quelqu'un d'autre apporte le capital. Vous trouvez le bien, vous posez les chiffres, vous pilotez les artisans et vous gérez la vente ; votre partenaire finance. Vos 10 000 $ entrent à côté comme mise personnelle, ce qui compte davantage pour ce que cela signale que pour ce que cela paie.
Voici à quoi ressemble le même bénéfice de 30 450 $ selon les montages :
| Votre rôle dans l'opération | Part typique | Votre bénéfice |
|---|---|---|
| La trouver et la transmettre | Une commission, pas une part | 5 000 $ - 15 000 $ |
| La trouver et la piloter, le partenaire finance | 30-50 % | 9 000 $ - 15 000 $ |
| Financer la moitié, tout piloter | 50-60 % | 15 000 $ - 18 000 $ |
| Financer et piloter seul | 100 % | 30 450 $ |
L'obstacle n'est pas de trouver du capital. Le capital est abondant et s'ennuie. L'obstacle est que personne ne confie 90 000 $ à quelqu'un qui n'a jamais terminé une rénovation, ce qui signifie que votre premier partenariat se fait généralement avec une personne qui vous connaît déjà : un artisan sans flux d'affaires, un proche, un ancien employeur. Attendez-vous à céder sur la première plus que ce qui vous semble juste. Vous achetez un historique, et c'est ce qu'il coûte.
3. Une opération dans laquelle vous habitez
C'est la voie au taux de réussite de loin le plus élevé à ce budget, et celle sur laquelle personne ne vend de formation parce qu'elle est lente.
Achetez comme résidence principale une maison qui a besoin de travaux cosmétiques. Le financement d'occupant demande 3 % à 5 % d'apport plutôt que les 10 % exigés par un prêteur spécialisé, et il coûte 6 à 7 % par an au lieu de 12 % plus commissions. Sur une maison à 200 000 $, cela fait un apport de 6 000 $ à 10 000 $ - autrement dit, vos 10 000 $. Rénovez sur dix-huit mois en y vivant, en payant les travaux sur vos revenus plutôt que par emprunt, puis vendez.
Vous renoncez à la vitesse et vous vivez sur un chantier. En échange, vous supprimez les deux choses qui tuent les opérations sous-financées : le compteur des intérêts et l'échéance. Et dans la plupart des pays, la plus-value sur une résidence principale est bien plus favorablement traitée que le bénéfice d'un marchand de biens - souvent pas imposée du tout sous un certain seuil - ce qui peut valoir plus que la marge de l'opération elle-même.
Le même avantage de financement alimente l'habitat partiellement loué, où vous louez une partie du bien au lieu de le vendre. Si vous tolérez l'un, vous tolérez généralement l'autre, et les deux se combinent bien : louez une partie du premier, vendez le second.
4. Quelque chose de plus petit qu'une maison
10 000 $ sont un mauvais budget pour un bâtiment et un budget raisonnable pour un terrain. L'investissement en terrains repose sur la même compétence - acheter sous le marché à un propriétaire qui veut se débarrasser d'une obligation - sans rénovation, sans artisans, sans toiture et sans assurance. Les premières parcelles vont de 5 000 $ à 25 000 $ et les marges sont larges.
Le piège est la liquidité. Une maison bon marché se vend en quelques semaines parce que tout le monde a besoin d'un toit. Une parcelle rurale peut rester un an, et les stratégies qui accélèrent la vente, principalement le crédit vendeur, transforment votre bénéfice rapide en un revenu mensuel lent.
Ce qui va réellement de travers quand on démarre sous-financé
Le dépassement est le cas de base, pas le risque. Tout rénovateur expérimenté budgète 20 % d'imprévus parce que 20 % est ce qui apparaît régulièrement dès que les murs s'ouvrent. Un opérateur financé l'absorbe. Sur 10 000 $, cela met fin au projet.
Vous achetez l'affaire que vous pouvez vous offrir plutôt que celle qui fonctionne. Les acheteurs sous-financés se convainquent d'acheter la maison bon marché dans la rue difficile, parce que c'est la seule à leur portée. C'est précisément le bien dont la valeur après travaux est une supposition et dont l'assiette d'acheteurs est mince.
Le compteur des intérêts se moque de la raison de votre retard. À 12 % plus commissions sur 96 000 $, trois mois de dépassement coûtent environ 3 000 $ en intérêts et à peu près 1 000 $ de plus en taxes, assurance et énergie. Cela fait 13 % du bénéfice, envolés, pour un retard tout à fait ordinaire.
L'achat-revente est imposé comme une activité commerciale, pas comme un investissement. Les bénéfices sont généralement traités comme un revenu ordinaire plutôt que comme une plus-value, et si vous en enchaînez plusieurs par an vous pouvez être requalifié en professionnel. Calculez le chiffre après impôt avant de décider que cela bat votre emploi.
Une opération ne fait pas une entreprise. 30 000 $ une fois, c'est une bonne année pour un loisir. Ceux qui construisent un patrimoine ici en font trois ou quatre par an, et y arriver demande plusieurs cycles de bénéfices réinvestis. Voir ce que l'arithmétique d'un patrimoine à sept chiffres exige vraiment pour situer cela sur un horizon plus long.
Ce que je ferais avec 10 000 $
- Gardez-en 3 000 $ entièrement hors de l'immobilier. Un imprévu qui vous force à puiser dans une opération en cours de chantier est exactement ainsi qu'un bon projet devient une vente forcée.
- Passez six mois à apprendre à évaluer et à chiffrer, sans risque. Suivez chaque vente dans deux ou trois rues jusqu'à savoir prédire le prix avant la mise en ligne. Faites chiffrer des biens que vous n'avez aucune intention d'acheter. C'est cela, la vraie compétence, et elle coûte du temps plutôt que du capital.
- Choisissez votre voie par tempérament, pas par rendement. À l'aise avec la prospection à froid : les contrats. À l'aise avec les outils et la poussière : l'opération habitée. À l'aise avec les tableurs et la patience : le terrain.
- Faites la première pour une part plus petite que celle que vous croyez mériter. Le produit de la première opération est un historique, pas un bénéfice. C'est lui qui rend la deuxième finançable.
- Remettez le bénéfice dedans. L'écart entre 10 000 $ et les 28 000 $ qu'exige une opération représente deux bonnes commissions de cession, ou un projet en partenariat.
Par où commencer
Si l'immobilier est réellement la bonne catégorie pour vous, le classement honnête à ce budget est : l'opération habitée d'abord pour la fiabilité, les contrats d'abord pour la vitesse, le terrain si vous ne voulez ni crédit ni artisan. L'achat-revente classique arrive en troisième, une fois que vous avez le capital qui le rend survivable, et il n'y a aucune honte à y arriver en trois ans plutôt qu'en trois mois.
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