Immobilier locatif

Quatre rendements, dont un seul est visible

La plupart des gens évaluent un bien locatif sur le cash-flow - loyer moins charges - et concluent que le rendement n'a rien de remarquable. Deux cents dollars par mois sur un apport de 60 000 $ font 4 % par an, ce qui ne paraît pas mieux qu'un livret.

Ce calcul manque les trois quarts du rendement.

Prenons un bien à 250 000 $ avec 60 000 $ d'apport et un crédit de 190 000 $ :

Le cash-flow. 200 $ par mois après tous les coûts réels. 2 400 $ par an.

Le remboursement du capital. Environ 3 200 $ la première année d'un prêt sur 30 ans vont au capital, payés par le locataire. Votre valeur nette augmente d'autant sans que vous n'apportiez rien, et ce montant croît chaque année à mesure que la part d'intérêts diminue.

La valorisation. À 3 % - en dessous de la moyenne de long terme sur la plupart des marchés stables - le bien gagne 7 500 $ la première année. Comme vous n'avez engagé que 60 000 $, cela fait un rendement de 12,5 % sur votre capital, et c'est entièrement l'effet du levier.

Le traitement fiscal. L'amortissement et la déduction des charges varient fortement selon les pays, mais ils abritent couramment une partie du revenu de l'impôt.

Rendement total la première année, hors effets fiscaux : environ 13 100 $ sur 60 000 $ engagés, soit à peu près 22 %. C'est ce chiffre, et c'est pourquoi l'immobilier a produit plus de millionnaires partis de zéro que toute autre classe d'actifs.

Le levier joue dans les deux sens, précisément

La même arithmétique fonctionne à l'envers et on l'oublie jusqu'à ce que cela arrive.

Si ce bien perd 10 % de sa valeur, il perd 25 000 $. Rapporté à votre apport de 60 000 $, c'est une perte de 42 % de votre capital. Une baisse de 20 % en efface 83 %. L'actif n'a rien fait d'inhabituel ; le levier a simplement amplifié un mouvement modéré en mouvement sévère.

C'est pourquoi le cash-flow compte plus qu'il n'y paraît. Un bien qui dégage un excédent chaque mois peut traverser une baisse indéfiniment : les pertes sur le papier n'ont aucune importance si vous n'avez jamais à vendre. Un bien qui perd 300 $ par mois force une décision exactement au moment où vendre est le pire choix. Un cash-flow négatif n'est pas un désagrément mineur ; c'est ce qui transforme une baisse de marché en perte définitive.

Les coûts que l'on oublie

Le tableur qui montre un bien rentable est généralement celui qui a omis quelque chose. Les oublis récurrents :

La vacance. Comptez 5 à 8 % du loyer annuel. Un bien est vide entre deux locataires, et parfois plus longtemps que prévu.

L'entretien. Une règle courante est 1 % de la valeur du bien par an, ou 10 % du loyer. Lissé sur une décennie, c'est à peu près juste ; sur une année donnée, c'est soit rien, soit une toiture.

Les gros travaux. Chaudières, toitures, cuisines et fenêtres ont une durée de vie finie. Provisionner n'est pas optionnel, c'est un coût différé déjà encouru.

La gestion. 8 à 12 % du loyer avec une agence. Si vous gérez vous-même, vous n'avez pas économisé cette somme : vous avez choisi de la gagner, au taux horaire qu'implique le travail.

Un bien qui ne fonctionne que si l'on ignore ces quatre postes ne fonctionne pas.

Comment cela atteint réellement les sept chiffres

Personne n'atteint le million avec un seul bien. Le mécanisme est la répétition, et il tourne sur la valeur recyclée.

Achetez un bien. Améliorez-le, ou attendez que le marché monte et que le prêt diminue. Refinancez pour libérer en liquidités la valeur créée. Utilisez ces liquidités comme apport du bien suivant. Recommencez.

Fait quatre ou cinq fois en une décennie, cela produit un patrimoine bien supérieur au million, dont la valeur nette vient en grande partie des biens eux-mêmes plutôt que de votre salaire. C'est lent, c'est sans glamour, et c'est la séquence de construction patrimoniale la plus régulièrement répétée qui existe.

La contrainte est rarement de trouver des biens. C'est l'apport du premier, et l'appétit des prêteurs pour le quatrième et le cinquième. C'est pourquoi tant de feuilles de route associent l'immobilier à une compétence à haute valeur : l'activité finance les apports, et l'immobilier convertit le revenu en actifs.