Taux de capitalisation

Un immeuble générant 30 000 $ par an après charges et coûtant 500 000 $ affiche un taux de capitalisation de 6 %. Cela permet de comparer des biens de tailles différentes sur la même base, avant financement.

Un taux faible signifie généralement que le marché anticipe une valorisation du quartier ; un taux élevé traduit le plus souvent un risque perçu plus fort ou un emplacement plus faible. Aucun des deux n'est automatiquement meilleur.

Il ignore volontairement votre crédit, et c'est souvent là que l'affaire se joue. Deux acquéreurs du même immeuble ont le même taux de capitalisation et des rendements complètement différents. Acheter à 6 % avec un crédit à 7 %, c'est une dette qui coûte plus que l'actif ne rapporte - un levier négatif, où l'opération ne fonctionne que si les loyers ou les prix montent, ce qui est une prévision et non un achat.

Et recalculez le revenu net vous-même. Les vendeurs annoncent des taux de capitalisation sur des charges optimistes, et quatre postes manquent systématiquement : la vacance, la gestion, l'entretien et les gros travaux. Ensemble, ils prennent en général 25 à 35 % du loyer brut, ce qui transforme un 8 % affiché en quelque chose de plus proche de 5,5 %, avant la première mensualité.