Valorisation

La valorisation de marché est passive : les prix montent dans toute une ville et vous en profitez sans rien faire. La valorisation forcée est active : vous rénovez, vous augmentez les loyers ou vous améliorez l'exploitation, et l'actif vaut plus grâce à ce que vous avez fait.

C'est dans la valorisation forcée que réside réellement le savoir-faire immobilier. La valorisation de marché est un pari sur une tendance que vous ne contrôlez pas.

La plus-value forcée est de l'arithmétique dès que le revenu fixe le prix. L'immobilier professionnel se valorise en divisant le revenu net par le taux de capitalisation : ajouter 10 200 $ de revenu net annuel - disons 40 000 $ de travaux qui permettent 850 $ de loyer mensuel de plus - crée environ 170 000 $ de valeur à un taux de 6 %. Ce ne sont pas les travaux qui ont augmenté le prix, c'est le revenu qu'ils produisent.

Les maisons ne fonctionnent pas ainsi, et c'est là que l'on perd de l'argent. Le résidentiel se valorise par comparaison avec les ventes voisines, donc les améliorations sont plafonnées par ce que la rue supporte. Sur-rénover par rapport au quartier est la façon classique de dépenser 60 000 $ pour en ajouter 30 000 : le plafond est fixé par le code postal, pas par la cuisine.